一、修订背景
现行《西安市住房公积金贷款实施细则》于2020年1月1日实施，有效期5年，将于2024年12月31日到期。随着我国《民法典》的颁布实施及房地产市场供求关系发生重大变化，中心参考借鉴外地公积金中心及商业银行好的经验做法，结合我市住房公积金管理实际，在防范贷款风险、兼顾公平公正、确保住房公积金缴存人合法贷款权益的基础上，对现行《西安市住房公积金贷款实施细则》进行了修改和完善，于2025年1月1日起施行，有效期5年。
二、主要依据
1.《中华人民共和国民法典》;
2.《住房公积金管理条例》;
3.《西安市住房公积金管理条例》;
4.《住房公积金个人住房贷款业务规范》(GB/T51267-2017)。
三、修订内容及政策解读
(一)第二条规定。“公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向已正常缴存住房公积金的缴存人发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。缴存人购买的自住住房包括商品住房、购置型保障房、单位集资建房等。”
政策解读：根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》，将自住普通住房修改为自住住房。自住住房包括：商品住房、购置型保障房、单位集资建房，其中购置型保障房包括：经济适用房、限价商品房、共有产权住房和配售型保障房。
(二)第七条规定。“个人住房公积金缴存账户状态正常。”
政策解读：根据《住房公积金个人住房贷款业务规范》，借款申请人申请贷款时公积金账户应处于正常缴存状态。
(三)第八条规定。“借款申请人及配偶有以下情形之一的，不予贷款：(一)提供虚假贷款资料的;(二)被中心认定存在违法违规提取住房公积金未处理完毕的;(三)全国范围存在尚未还清的公积金贷款本息的;(四)家庭第三次及以上申请公积金贷款的;(五)借款申请人非房屋买受人，或房屋买受人为父母子女或亲戚朋友联名购买的;(六)购买再交易住房，买卖双方为直系亲属关系或婚姻关系解除不超过二年的;(七)不符合本市公积金贷款信用审核标准的;(八)所购住房已设立居住权或所购住房用途为非住宅或购买房屋部分产权份额的(共有产权住房除外);(九)借款申请人超过法定退休年龄的;(十)存在其他公积金监管部门规定不予贷款情形或存在影响公积金贷款安全情形的。”
政策解读：为推进诚信社会建设，提升缴存职工诚信意识，防范贷款潜在风险，根据《中华人民共和国民法典》相关规定并结合近几年出现的骗提套贷等情况，借鉴外地中心及商业银行经验做法，对以上所列情况采取拒贷的措施，防范贷款风险，保障公共资金安全。
(四)第九条规定。“购买自住住房的，公积金贷款额度不超过所购买住房合同总价款的85%(具体比例以现行贷款政策规定为准)。”“二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍。”
政策解读：根据住建部等三部门联合印发的《关于住房公积金支持缴存人购买和租赁保障性住房的通知》(建金﹝2024﹞58号)及西安市住建局等五部门联合印发的《关于优化我市房地产相关政策的通知》(市建发〔2024〕152号)要求。使用公积金购买商品住房、集资建房首付比例不低于20%;使用公积金购买保障性住房的，首付比例不低于15%。
多子女家庭，指具有合法婚姻关系的夫妻，依法抚养至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭，有离异婚史的，以抚养权核定子女数量。多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍。即单缴存职工家庭最高贷款额度为90万元;双缴存职工家庭最高贷款额度为120万元。
| 政策 | 调整后 | |
| 贷款额度 | 普通家庭 | 单缴存职工≤75万元双缴存职工≤100万元 |
| 多孩家庭 | 单缴存职工≤90万元双缴存职工≤120万元 | |
| 首付比例 | 商品住房 | 首付比例≥20% |
| 保障住房 | 首付比例≥15% | |
(五)第十条规定。“公积金贷款最长期限不得超过30年，且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。其中购买二手住房的，房屋建成年限不得超过30年，且再交易住房贷款期限与房屋建成年限之和不超过40年;”
政策解读：根据西安市住建局等四部门联合印发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(市建发﹝2024﹞69号)调整再交易住房贷款期限的有关规定，房屋建成年限，以房产证测图时间或评估报告中房屋建成时间至贷款申请时间取高值认定。房屋建成年限超过30年的不予受理。房屋建成年限不超过30年的，贷款最高期限=40年-房屋建成年限。
| 房屋类型 | 贷款期限计算条件 |
| 新建商品住房购置型保障房集资建房 | 1.公积金贷款最长期限≤30年；2.借款申请人申请贷款时未超过法定退休年龄；3.贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。 |
| 再交易住房 | 1.公积金贷款最长期限≤30年；2.借款申请人申请贷款时未超过法定退休年龄；3.贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。4.房屋建成年限≤30年5.贷款期限=40年-房屋建成年限。 |
(六)第十一条规定。“公积金贷款利率按照国家有关规定执行。贷款期限内如遇法定利率调整，贷款期限在1年(含)以内的，实行合同利率，不分段计息;贷款期限在1年以上的，于次年1月1日按相应的利率档次执行新的利率规定。”
政策解读：根据中国人民银行2024年5月17日下发的《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，取消了二次公积金贷款与首次公积金贷款利率之间1.1倍的关系。明确首套房5年及以下贷款利率2.35%，5年以上贷款利率2.85%，二套房5年及以下贷款利率2.775%，5年以上贷款利率3.325%。贷款期限内如遇法定利率调整，于次年1月1日按相应的公积金贷款利率档次执行新的利率规定。个人住房公积金贷款套数指借款职工家庭在全国范围内使用个人住房公积金贷款的次数。住房公积金仅支持首套和二套个人住房公积金贷款，第三套个人住房公积金贷款不予受理。
| 贷款次数 | 贷款期限 | 公积金贷款利率 |
| 首次 | ≦5年 | 2.35% |
| >5年 | 2.85% | |
| 二次 | ≦5年 | 2.775% |
| >5年 | 3.325% |
(七)第十二条规定。“房地产开发企业取得商品房预(销)售许可证后，如购房人由公积金贷款需求，房地产开发企业应向住房公积金管理中心申请楼幢备案，备案所需资料内容如下：(一)企业营业执照或批准设立文件(复印件);(二)《西安个人住房公积金贷款楼盘项目申报表》及不拒绝职工公积金贷款“承诺书”;(三)商品房项目提供“商品房预(现)售许可证”复印件;配售型保障房项目提供“配售型保障性住房预(现)售许可证”复印件;单位集资建房提供住建部门批复文件复印件;(四)网签备案的《商品房买卖合同》中该项目建设依据及预售依据信息页。”
政策解读：按照住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》(建金﹝2017﹞246号)和陕西省住房和建设厅、陕西省财政厅、中国人民银行西安分行、陕西省自然资源厅《关于开展维护住房公积金缴存职工购房贷款权益“百日专项整治”活动的通知》(陕建发﹝2022﹞1008号)要求，及中心下发的《关于优化个人住房公积金贷款项目准入与备案流程的通知》(西房金发﹝2023﹞1号)，为优化营商环境，方便开发企业进行楼盘备案，简化楼盘备案资料。
(八)第十三条规定。“(八)其他相关资料具体内容。1.《住房公积金业务办理个人信息表》电子码(异地缴存职工提供)。2.用工关系证明、劳动合同(人才代缴职工提供)3.房屋所有权证或不动产权证书(再交易住房提供)。4.机关事业单位县处级以上女干部和具有高级职称的女性专业技术人员年满60周岁退休或延迟退休的，需提供单位文件或加盖单位公章的说明。5.二孩及以上多子女家庭申请公积金贷款需提高额度的，提供可证明生育关系或依法抚养关系的材料：户口簿、《出生医学证明》、收养登记证、法院判决书或离婚协议等。”
政策解读：1.根据住建部办公厅《关于整合住房公积金个人证明事项推动“亮码可办”工作的通知》(建办金﹝2023﹞29)，对异地缴存职工申请贷款，整合《职工缴存证明》《异地贷款缴存使用证明》《贷款结清证明》三项证明材料，改为统一出具《住房公积金业务办理个人信息表》“电子码”。2.涉及机关事业单位女职工需要延长贷款期限时，需要提供相关延迟退休证明资料。3.对多子女家庭需要提高贷款额度时，需提供能够判断家庭抚养子女数的资料。4.为防范贷款风险，保障公共资金安全，对特殊情况需额外提供贷款申请资料。
(九)第十八条规定。将“贷款资金转入售房单位(售房人)或者建房、修房承担方在银行开设的账户内”修改为“贷款资金转入指定的资金监管账户内。”
政策解读：根据市住建局等五部门联合印发的《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》(市建发﹝2022﹞145号)，要求商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款)应全部直接存入指定的专用资金监管账户。
